Über den Allee Projekt und über die Effekten der Krise im Baugewerbe

Interview mit Tamás Fonda Geschäftsleiter und mit Levente Horváth (Tomlin GmbH)

Die Tomlin GmbH wurde vor 6-7 Jahren gegründet, ihre Bauingenieure und Maschineningenieure verfügen über rund 20 Jahre Erfahrung. Als Generalunternehmer können sie vom Beginn der Bauarbeiten bis zur Schlüsselübergabe und praktisch in der Betriebhaltung in vielen Fällen Hilfe leisten.

Wir waren neugierig, was für Aspekte sie für wichtig halten und nach welchen Kriterien sie ihre Subunternehmer auswählen und wir haben einen Einblick in den Arbeitsmechanismus eines Generalunternehmers bekommen. 

Mit was für einem Partnerschaftskreis arbeiten Sie und wie viele Personen nehmen daran teil?

Wir haben mit zahlreichen ausländischen Investoren und Investmentfonds gearbeitet, aber unter unseren besonderen Kunden sind ING, die Amerikanische Schule, Futureal, Thalesz und ich könnte noch die Liste fortsetzen, aber alle Kunden sind gleich wichtig für uns. 

Wegen der Krise und des verengenden Marktes mussten auch wir die Tätigkeiten zusammenziehen. Unter der Wirtschaftskrise leiden alle Beteiligten des Baugewerbes, das ist dann besonders unangenehm, wenn man sich von solchen Kollegen verabschieden muss, die sowohl fachlich als auch menschlich ausgezeichnete Personen sind. 

Von den Baustoffhändlern bis zu den Bauführern haben wir eine schwere Periode überstanden, wir hoffen darauf, dass dieser Zustand bald zu Ende kommt. 

Im Zusammenhang mit dem Allee-Projekt mussten Sie mit großen Herausforderungen konfrontieren. Wie wurden Sie ausgewählt? 

Wir haben den Allee-Projekt 2008 in einer öffentlichen Ausschreibung anhand des Preises, der Resourcen und der Referenzen gewonnen. Es darf nicht bei einem Investment dieses Volumens nur anhand des Preises entschieden werden, denn das Risiko des Projektes ist sehr groß, so die Fachkenntnisse waren in vielen Fällen wichtiger. Am Anfang des Projektes wird eine Kostenplanung angefertigt, anhand dessen mit der Planung begonnen werden kann. 

In jeder einzelnen Phase des Projektes machen wir einen Vorschlag, aber die letzte Entscheidung wird vo dem Investor gefällt. In jedem Fall machen wir eine Bewertung jeden Monat, denn so ist die Qualität und Wert der verrichteten Arbeit zu bewerten und diese Bewertung wird in fast jedem Fall von unseren Auftraggebern angenommen und gefolgt. 

Wie wählen Sie die Subunternehmer aus?

Auch im Falle vom Allee-Projekt haben wir geschlossene Ausschreibungen veröffentlich, wir empfehlen die öffentlichen Ausschreibungen nicht, denn in diesem Fall kommen zahlreiche Angebote, die unseriös sind und hinter denen keine Fachkenntnisse sind. In den letzten Jahren war die Gewohnheit im Bauwesen, dass der Investor mit dem Generalunternehmer einen Vertrag abgeschlossen hat, aber im Falle von Allee erwies sich das Construction Management kostensparend und funktionierte efektiv. 

Wie viele Genehmigungen beansprucht ein solcher Projekt?

Die Zahl der Hauptgenehmigungen beträgt 20 bis 30, aber auch die fachbehördlichen Genehmigungen imbegriffen sind sie über 100. Obwohl das Zulassungssystem kompliziert wirkt, aber es ist in der Wirklichkeit ein gut geregeltes System. Warum aber es ist eine besondere Aufgabe, dass zu einer Genehmigung zahlreiche fachbehördliche Bewilligungen gehören. Da auch die lokalen Selbstverwaltungen eine flexible Einstellung zur Frage aufwiesen, war der Genehmigungsprozess überraschend reibungslos. 

Wie weit sind die Preise festgelegt bei einem solchen Projekt, wie großen Akzeptanzraum hat der Investor?

Da die Verträge mit Pauschalpreis und mit im voraus festgelegten technischen Inhalt sind, deshalb gibt es keine Toleranzgrenze, natürlich sind Änderungen aus technischer Notwendigkeit und wegen Mieteransprüche möglich, aber diese werden einzeln abgerechnet und nachträglich in den Vertrag eingebaut. 

Als Teil der Risikoanalyse wurden verschiedene Unkosten in die Reserven eingenommen (Regenfall, Schnee, unerwartete Schwierigkeiten), aber diese waren im voraus zu planen. Alle haben zum Fixpreis gearbeitet, zum Beispiel bei Müllabfuhr konnten wir innerhalb der angegebenen Rahmen bleiben. Die Archeologie ist ein unerwarteter Faktor, im Falle von Allee hatten wir deswegen 54 Tage Verspätung, aber glücklicherweise sind wir innerhalb des Zeitrahmens geblieben. 

Für wie lange Zeit wurde Allee geplant?

Es wurde für 80-100 Jahre geplant, aber wegen der schnellen Änderung der Käufergewohnheiten wird das Gebäude früher umgebaut. Zum Beispiel Skale wurde bei dem Bau 1970 für 80 Jahre geplant. Wenn die Entwicklungstempo so schnell wird wie in den letzten Zeiten, dann ist es möglich, dass in 30-40 Jahren wieder ein neues Gebäude hier stehen wird. 

Ist ein solcher Projekt zu planen?

Es muss ein solcher Projekt erheblich im voraus zu planen, der Zeitplan muss Reserven beinhalten. Das Team war größer als gewöhnlich, in der Hauptzeit haben 33-34 Manager mitgearbeitet. Die Koordinierung der Leiter war eine extra Koordinationsaufgabe. Es muss wissen, dass ein Teil der Arbeiten war als Ausschreibung geplant und die Ausführungspläne wurden von den Bauführern angefertigt. Auch die Planung der Planpaketen musste koordiniert werden, so das war eine sehr komplexe Aufgabe. 

Hat die Tomlin GmbH aus dem Projekt profitiert? Gab es neue Aufträge im Zusammenhang mit diesem Projekt?

Es ist nicht so ein schneller Vorgang, aber sowohl ungarische als auch ausländische Firmen haben den Kontakt mit uns aufgenommen, wir sind stolz auf diese Arbeit und es hat sich als eine gute Referenz erwiesen. 

Wie groß war der Wettbewerb auf dem Gebiet der Müllabfuhr?

Es gab einen ziemlich großen Wettbewerb, aber die Multiszint GmbH war im Preis-Qualität am besten, was sie versprochen haben, das haben sie termingerecht, zu dem Preis und in der Qualität geleistet.

Eine betonte Bitte von ING war, die Umwelt so wie möglich zu schützen und sie haben gebeten, das auch in der Müllabfuhr geltend zu machen. Müll und Abfall war auf der Baustelle selektiv gesammelt und Multiszint hat dafür eine preiswerte Qualitätslösung geboten. 

Was schlagen Sie den Bauarbeitern während der Krise vor?

Ausdauer … Ernst gesagt, es ist besonders wichtig für die Investoren, eine fachgerechte und umfassende Zeit- und Kostenplanung in einer transparenten und kontrollierbaren Struktur zu machen. Das Problem für die Bauführer ist, dass der Preis zur Zeit eine ausschlaggebende Faktor geworden ist und viele sollen einem Preiswettbewerb unterziehen. Unserer Meinung nach das wird aber nicht lange dauern, denn viele werden in diesem Wettbewerb untergehen und mittelfristig wird nicht der Preis, sonder die Qualität wichtig. 

Vielleicht das wäre die wichtigste Botschaft, dass nicht nur der Preis zählt, immer wichtiger ist die Präsentation, die Referenzen und auch im Bauwesen die Verpackung. Es ist viel wichtiger, als es von vielen gedacht würden.